一、公募REITs估值方式

公募REITs估值方式可以说是可比公司模型法：资产估值=FFO*PE

项目FFO（Funds from Operations）即营运现金流，反映的是商业地产在财务周期中通过日常经营所得的现金流，而出售房产的资本利得是一次性收入，并非可持续的现金流入；另外，折旧费用实际上已经在建设期提前支出，对经营现金流并无实质影响，因此计算时需要在租金净收入基础上减去从房产出售中获得的资本利得再加回房地产折旧费用，得到项目FFO。

项目FFO=租金净收入-房产出售中获得的资本利得+房地产折旧费用

而PE（Price Earnings Ratio）即市盈率，影响市盈率的因素主要有REITs选择发行的资本市场（美国、日本或者香港等等）和物业形态。

二、私募REITs估值方式

私募REITs估值方式被称为EBITDA模型法：估值V=EBITDA/cap-rate

（1）测算持有物业未来的RBITDA（EBITDA=NOI+公允价值变动损益）

（2）确定资本化率cap-rate。cap-rate不是一个准确值，是一个上下限概念，也可以分为买家cap-rate和卖家cap-rate。影响cap-rate的因素主要有物业类型和所处的城市等级，用公式表示cap-rate=期望报酬率-当地资本市场永续增长率

匠人科技

匠人科技（www.creams.io）成立于2015年，是国内深受欢迎的办公楼宇数字化综合服务提供商，致力于用科技提升商办资产价值。

目前，匠人科技服务已成功部署北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等二十几个主要城市，已帮助超过10000幢办公楼宇和园区实现数字化管理。匠人科技以“多场景、多产品、多角色”战略全面布局商业地产产业，现产品体系包括匠人CREAMS（资产管理系统）、匠人LikeCRM（招商管理系统）和 经纪互联（经纪人作业工具）。

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