专访百脑汇：4招提升招商竞争力，老牌写字楼秒杀小鲜肉

本次专访，我们来看看杭州百脑汇科技大厦租赁部经理高玮如何通过提高项目竞争力，做到“老胜新”。  

首提“轻资产”五年后，我们来复盘这些年商业地产走过的路

摘要：“轻资产”运营是商业地产专业化后的一条必经之路，目前各大商业地产企业正从三个方向出发，践行轻资产模式。其中，瑞安房地产从2016年开启轻资产战略，并进入扩张阶段，在收益来源上更加多元化。

2015年，堪称房企的轻资产元年，以万科、万达为代表的地产开发企业在这一年纷纷启动了轻资产化模式探索。当年，万科与凯雷达成合作协议，将自己的9个商业地产项目90%的股权出让给凯雷，践行“小股操盘”模式，实现了万科商业地产轻资产、重运营的初衷。

而有感于重资产模式过分受限房地产周期波动的万达商业地产，于2015年一开年就公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署的投资框架协议，意味着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。与此同时，大悦城也开始卖股求“轻”、开启“大资管”战略；华润置地则敞开大门，广泛地用股权合作方式推动商业地产扩张……

1）轻资产的三种模式

所谓的轻资产，是指房企充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中资源于产业链利润最高的部分，以提高企业的盈利能力。“轻资产”运营是商业地产专业化后的一条必经之路。随着经验、人才、品牌的积累，轻资产模式可以使房企从单一的依赖资本优势转向专业技能、智力资本和品牌的输出。

五年时间过去，商业地产也已经经历了一个完整周期，复盘来看，房企的轻资产模式已经初具成效。纵观目前国内各大商业地产企业正在尝试或者践行的轻资产模式，主要包含三个方向：

第一种是以运营商为核心，输出管理开发商负责选址、设计、建造、招商和管理等全流程把控，输出品牌和管理，资金则由投资人或者机构负责筹集，部分土地甚至也由投资人提供，所产生的租金收益由开发商与投资方按一定比例分成。

这种模式，对开发商而言，提供了进入土地价格高昂、甚至无地可拿的一二线城市核心区域以及无法通过住宅开发快速平衡现金流的三四线城市的机会，增加管理组合规模；对投资者来说，则可以通过物业成熟运营后的资产增值获得收益。万达是这一模式的代表房企。经过三年的探索，明确发展路径的万达商业在2018年初更名为万达商管集团，并下决心在1至2年内消化房地产业务，抛弃房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

按照万达的规划，2020年计划开业的50个万达广场中，有37个是“轻资产”项目；在建的133个万达广场中，有107个是“轻资产”项目……在轻资产的道路上，万达走得稳健而坚决。

第二种是通过私募基金（PE）+资产证券化的方式，多渠道资金来源支撑完整资管周期这个模式的特点是资金来源多元化，并且根据不同资金对风险承受能力和回报要求的差异，在“投融管退”的不同阶段发挥作用。

通常来说，开发商会先用部分自有资金和地产私募基金结合，支撑从拿地到设计、运营阶段的资金需求。运营成熟、租金收入趋向稳定后，则出售给REITs、准REITs及专项资产管理计划寻求退出。前期PE资金承担高风险，但一旦项目成功，就能获取高收益；退出阶段资金失败风险低，但需要忍受较低的收益率。伴随着国内REITs政策的正式发布，这种“PE+REITs”的模式预计将获得长足的发展。国内基金模式的代表企业是大悦城控股。自2016年以来，大悦城已经牵头成立了三只基金、合共募集257亿元资金投入轻资产运营，并落地天津、上海、北京等多个项目。

第三种是合作开发商业地产企业通过收购其他企业的一部分股权，输出本企业的品牌与管理，盘活被收购企业的重资产。这种模式不仅要考验接盘方的资金实力，还要考验其运营能力及未来退出能力。华润置地是合作开发模式的佼佼者。在温州、惠州、柳州、汕头、无锡、南通、赣州等三四线城市开拓商业地产项目时，华润更多以合作拿地、合营方式开发运营(持股比例都在50%及以上)。

这说明在能级较低的市场，开发商对项目定位兼顾了轻资产化需求和风险控制因素，比较稳妥。事实上，这三种模式并非完全隔绝。以华润置地为例，除了合作开发模式之外，同样广泛采用了管理输出模式。目前华润置地管理输出的综合体项目28个，在营19个，储备9个，占比接近四分之一。因地制宜、因项目制宜，或许是开发商选择轻资产模式的最大考量。 

2）以瑞安房地产为例，探讨轻资产模式的优劣

对于大体量开发商来说，轻资产模式对于公司治理、资本结构的影响似乎还没有那么明显，但是对于一些规模较小的开发商，轻资产的影响是显而易见的。港资瑞安房地产是轻资产路线的坚定执行者。以“上海新天地”一战成名的瑞安房地产，以发展大型、多功能、可持续发展的综合社区能力闻名于业界。但长期的拆迁投入和自持大量商场、写字楼项目，使资金链承受压力，于15年净资产负债率达到破纪录的81%。

从16年开始，瑞安房地产正式调整业务模式，开启轻资产战略。其轻资产战略包括两大方面，一是在合适时机以理想价格出售成熟资产，实现资产价值，加速资金周转，创造稳健的财务基础；二是通过不同合作模式开发新项目，最大化地发挥公司财务资源、管理经验和品牌优势的价值。此后，公司便开启“卖卖卖”的节奏，不断出售成熟资产，包括企业天地写字楼、上海创智天地及杨浦物业49%股权、上海瑞虹新城21.4%股权及重庆天地79.2%股权等多处物业……累计套现超过500亿元。

另一方面，积极瘦身后的瑞安房地产，重新开启了扩张步伐。单在18年内，就与中国太平洋人寿保险股份有限公司及上海永业企业（集团）有限公司合作投地而购入一幅优质的办公楼及零售综合用地，并与宏利投资者信托有限公司成立办公楼投资平台，回购上海企业天地5号。

拿地的背后，是资本链条的打通。瑞安房地产通过与中国人寿、太平洋保险、中信集团、宏利资本等中外资本方合作，利用它们在资本规模、资金成本上的优势，获取轻资产扩张所需的长期资金，开发新的管理项目。以2018年年末，瑞安与宏利投资者和中国人寿信托有限公司成立核心+办公楼投资平台为例，瑞安房地产与合作伙伴携手持有该投资平台，并担当管理人角色。

该平台主要投资上海及中国其他一线城市（包括北京、深圳及广州）的办公楼物业，目标资本承担总额为10亿美元。凭借来自全球金融投资者的庞大资金，瑞安通过此平台，与长期合作伙伴投资、增值及扩展公司的商业物业组合。轻资产转型四年来，瑞安房地产成果显著，净资产负债率由15年的81%下降到19年底的52%，其中18年更是低至40%，维持在可持续发展的稳健水平。

同时，轻资产为瑞安提供了稳定、经常性的管理收入，使得收益来源更加多元化，亦在投资领域上开辟新方向，增加了组合管理面积，进一步助力瑞安成为上海商业物业组合的市场领先者。凡是都有两面性，在助力企业发展的同时，也有市场参与者对轻资产模式提出了质疑。质疑的重点在于轻资产失去了大部分资产升值的机会。

商业地产的升值主要有三个因素，一是经济环境向好，市场利率走低，这些宏观因素可以影响资产估值；第二，区域发展成熟，配套日渐健全，这类中观变化，也可以提升资产价值；第三，是良好的运营业绩，也直接带动资产上涨。但无论哪类因素导致的资产升值，轻资产运营方都很难享受到价值提升的红利。

大部分时候，管理收入与资产增值相比，都是微不足道的。因此，也有从业者提出，优质资产必须重资产，差的东西才适合轻资产。无论如何，商业地产轻资产还是一个相对较新的模式，大部分玩家依然在摸索中成长。但毫无疑问，能在轻资产赛道中走到最后的必然是能力最强、最专业化的那一支团队。

共享办公洗牌，世联空间凭什么先人一步突围轻资产？

摘要：随着共享办公市场的深度洗牌，行业开始过渡到精细化运营，作为在市场大背景下逆势扩张的共享办公品牌，世联空间全国业务总监将从产品线、数字化、轻资产模式三个环节，分享专业商办玩家的运营之道。

回看共享办公空间的发展历史，从2013年成为一个现象级办公创新产品受到关注，到15年在“大众创业,万众创新”浪潮下,初创企业数量井喷，灵活办公需求大增，联合办公模式备受资本青睐，互联网大佬、地产经理人纷纷跨界投身其中，行业在融资金额和数量上达到了第一个高峰。

但从2017年开始，创业热潮逐渐消退。2018年资本寒冬的到来，加速了行业泡沫的破裂，不少品牌关停、甚至退市。随着经济增长下行压力加大，行业内的头部企业加快并购，行业逐渐进入调整发展时期。2019年联合办公市场经历了深度洗牌。在企业融资难度加大的背景下，联合办公行业逐渐由大规模扩张向精细化运营过渡，品牌之间呈现分化趋势。

一些品牌开始缩减项目甚至退市，但另一些品牌却能逆势扩张。其中，世联空间的表现尤为亮眼。世联空间是世联行(A股代码002285)旗下办公品牌,以“共享+服务”的办公理念,提供灵活多变的办公空间及一站式综合服务,致力于成为中国领先的办公空间综合服务提供商。2019年9月，世联空间完成全国13个城市共有40余项目的布局，运营面积总规模达610000+㎡。 2019年12月，世联空间聚德园项目荣获由中信资本、万科集团、黑石集团、高和资本等70家企业、金融机构、学术组织等机构共同发起的“2019中国城市更新推动进步奖”。 2019年12月，世联空间入围2019年中国联合办公空间活力榜50强。2020年5月12日，前瞻产业研究院发布的《2020年中国联合办公最具投资价值企业榜单》中，世联空间位列第八位。那么，世联空间是如何通过精细化运营逆势突围？匠人科技特别邀请世联空间全国业务总监欧阳迪舜，跟大家聊一聊专业商办玩家的运营之道。

多产品线差异化运营

据欧阳迪舜介绍，目前世联空间的产品线共三条，一是精品写字楼，二是主题总部园区，三是联合办公。针对不同产品线，世联空间在实际运营过程各有不同痛点所在，运营关注点也各有侧重，进行差异化运营。

例如，精品写字楼共享的设施较为简单，大多数为标准化硬件装修。最大的问题在于，租户入驻后的需求涉及到重新装修等，因为与物管方面的关注点不一样，所以世联空间更多重点关注高效为客户解决问题、有效与物管方进行沟通。

而主题总部园区类产品则以改造为主。虽然改造后的建筑，有着相对标准化的室内装修，但是，旧改项目始终会有历史遗留的硬件问题。世联空间会安排驻场人员，并建立快捷的上报机制，及时发现问题，迅速反馈并处理。而对于战略性业务联合办公空间，欧阳迪舜表示，最大的痛点在于，租期的灵活性会导致租户的不确定性。

作为运营方，世联空间会时刻关注这些灵活租户合同和踪迹等方面信息监控。通过提前监控合同到期时间、租控动态等信息，各部门工作提前部署得以高效沟通，尤其是招商效率得以确保，避免无谓的空置流失；而基于历史租户行为踪迹的数据沉淀和分析，则可以挖掘变化规律和流转特点，针对性给出解决方案。

数字化运营降本增效

“共享、服务、科技”是世联空间一直倡导的办公理念，用科技手段提升资产运营效率也是公司一直追求的方向。在2017年10月，世联空间上线了自己的空间管理系统，两年半时间不断整合完善，世联空间在利用数字化运营增效降本增效方面已经颇有心得。在谈及招商创收方面，欧阳迪舜向匠人君重点介绍了世联空间两方面举措。一方面，世联空间以新媒体运营、VI形象建设、营销活动等措施做品牌输出，辅助招商创收；

另一方面，基于世联空间项目布局的现状，允许每个地区公司根据市场情况进行灵活定价，释放局限性，方可助力各地区招商更好地战略协同。那么，世联空间总部则通过资产管理系统CREAMS对每个地区的招商成果进行有效监控。

例如，通过资产管理系统CREAMS可分成单个楼宇、项目或者城市地区来清晰展示招商情况各项重点指标，总部可及时获取一线招商动态，洞察市场先机，同时，对于招商不佳的地区及时调控或指导，避免延误战机。

除了计租率、出租率、在租均价、目标完成率等重要指标，CREAMS系统还提供招商各个细化维度分析，利于横向对比各城市地区招商变量差异，纵向深挖招商变量规律，制定指导策略。数字化系统的引入，既使各区域充分掌握招商的灵活性，一切又都在公司管理层的掌握之中。完美拿捏集权和分权的尺度，释放出组织的最大活力。

而在降本方面，欧阳迪舜则重点强调了借助资产管理系统CREAMS实现数据化运营。一方面，世联空间在全国范围内，管理、招商、运营人员的规模庞大，过去一到月末、季末等时间节点，如果采用传统的Excel，不仅需要耗费时间处理重复性手工帐，另外，数据也难以避免数据缺失、数据失真等问题，尤其是部门围墙所形成的的数据孤岛，哪怕存储大量数据也无法深入剖析。

“我们会利用creams系统作为集团掌握各地区运营情况的一个工具，其中会高频率的用到报表数据导出的功能，会促使我们的开会效率提高，节省一部分人工制作报表的人力和时间，数据也更精准”，欧阳迪舜表示，世联空间有39个项目已使用CREAMS系统接近2年时间了。另外，资产管理系统CREAMS基于管理者视角设计的38个数据维度也比较符合日常工作所需，世联空间会高频率用到报销数据导出功能，直接可以将整个资产包的走势、空置黑洞、租金流失看得很清晰，助力用数据驱动智慧决策。

跟欧阳迪舜聊了后，匠人君发现，精细化运营的秘诀有二：一为，长周期静态运营转变为短周期动态经营。世联空间通过租控动态监控平台切细管理颗粒度，运营管理动作得以高效调整、跟上变化；二为，数据化运营思维。在管理粗放的时代，对于客户流转的问题，很多运营方往往靠经验回答，而世联空间则擅长从历史沉淀数据里挖掘隐藏信息，深入挖掘业务价值。

轻资产模式走出第一步

凭借专业的团队和良好的市场品牌塑造，世联空间领先同行业其他公司一步，从2019年开始涉足委托运营模式，这是从中资产向轻资产输出模式跨出的关键一步。

2019年，世联空间与中天集团正式签约，将独家授权运营位于深圳市南山区科技园北区特发信息科技大厦顶部三层的中天·世联空间，助力传统地产巨头在新型办公模式上的革新

2019年，世联空间精心打造的海珠区千万级旧改项目-世联空间·广纸创意社区一期欧阳迪舜表示，世联空间拥有链接存量资产综合改造各阶段的服务能力，并具备专业的运营服务及租售代理能力。在整个服务过程中，世联空间以为客户提供长期、持续与稳健的现金流资产增值为核心 ，超越单纯、点式与狭义的物业服务思维，在存量资产形成的各个阶段提供专业支持， 提升资产价值，让资产持续增值可依托。截至目前，世联空间运营面积约为61万㎡，其中委托授权运营超过20万㎡ 拥有存量资产的国企、事业单位、园区开发商、个人业主等。匠人君认为，今年的行情，对传统的中资产是一个巨大的挑战。二房东赌的是城市发展红利，以及项目的高计租率。这种模式对市场活跃度的要求很高，所以在遇到行情下行、城市红利放缓、租金增长又步入平缓期这三种情况叠加出现时，二房东很容易进入生死存亡。但是，危与机往往是并存的。包括世联空间在内的业内人士判断，二房东模式的弊端已经显现，很多公司接下来都会积极谋求向轻资产模式转型，或者更青睐轻、中结合的小股操盘模式。从中资产向轻资产模式的转变，对资产持有方来说，是由过去的旱涝保收变成了风险共担，势必对运营团队提出更精细化和专业化的要求。

“对于世联空间来说，由于轻资产委托运营模式的加入，为了让我们的大业主方更放心地将项目交给我们，这势必要在管理水平方面做一个有效的提升，这不仅仅是对人，还有对于辅助管理工具上有着更高的需求”，欧阳迪舜表示未来可期。

专访中国联合办公先驱者郑健灵：P2颠覆性创新的驱动力来自哪里

摘要：作为国内最早的联合办公探索者，People Squared联合办公社在空间内容深耕和跨界合作方面大力发展，P2创始人兼CEO郑健灵从文化驱动、创新产品线、数字化经营三方面，与大家分享了P2的圈层之路。

随着《我是唱作人2》的热播，摇滚老炮郑钧硬核回归台前，惊艳四方。而，当我们视线转向联合办公的江湖，郑钧所发起的国内首个音乐空间T-House也在大放异彩。

位于北京三里屯的T-House，占地5000平米，除了联合办公， 它还承担了社交与资源撮合、线下演出活动、IP孵化与明星经济、录音摄影排练场地等多重围绕音乐圈子的属性，一正式运营，自然成为音乐人和文化人的聚集地。自此，T-House开创了垂直产业联合办公空间的先河。

如果是郑钧是最初的灵感提供者，那么，提供商业地产资源和运营系统的People Squared联合办公社（简称P2）则是这个全新模式的布道者。

凭借T-House的成功运营经验，P2在空间内容深耕和跨界合作颇为顺手。2016年7月，P2联合国内首屈一指的内容创业服务平台“新榜”共同推出内容空间，聚集国内有想法、有创意的内容创业者，并将引入资本，带来更多产业和资本聚会的价值；2017年3月，P2携手阿里巴巴联合发布全球第一款智能联合办公空间"神鲸"，为整个联合办公行业智能化、信息化建立了新的标杆；2018年5月，P2与全球最知名的拥有开源智能合约功能的公共区块链平台以太坊爱好者（EthFans）、Mix Labs跨界合作，成立区块链社区品牌 Block² ； 2018年7月，P2和光明食品共同打造具有光明食品产业特色的联合办公品牌 Bright²。 近几年，合并和扩张已是联合办公行业发展的主旋律，P2却选择了创新的圈层之路，打造垂直产业空间吸纳细分人群。作为国内最早的联合办公探索者，P2持续创新背后的驱动力来自哪里？近日，匠人科技与P2创始人兼CEO郑健灵聊了聊。

文化驱动：跨界、包容

国内联合办公市场从2014年开始兴起，在2015年和2016年迎来高潮，目前国内典型玩家诸如优客工场、氪空间、裸心社、方糖小镇基本成立于2015年，国外共享办公巨头Wework在2016年方进入中国市场，而P2第一个联合办公空间成立在2010年。正如郑健灵所言，“一开始没有任何模式可以参考”，更多时候都是靠着团队对行业的理解和跨界学习的心态，和这个行业一起来打磨、把这个行业的生态需求一起整理出来。

P2认为，联合办公本身它其实就是一个容器，把空间作为了一个人的容器。他们希望能够有这样空间物以类聚地集合「一个圈子的人」，而这群中国最前沿的的创造者可以在这样的空间产生更多的火花与价值。然而，令人意外的是，P2创始团队背景不同于行业其他团队，P2团队里面没有一个是从房地产背景转到联合办公这个行业来的，所有联合创始人都是来自互联网、设计、咨询、文化的跨界。这个反而形成了P2团队跨界、包容的文化特质，使得P2每一个空间都可以跟垂直产业形成深度的绑定和合作成为可能。

据郑健灵介绍，P2团队在团队组成、招聘、团队管理方面，也会特别注重保持团队多样性和给学习、交流创造条件。人员构成多元化的团队往往更能提出类型更为多样的解决方案，更有可能找到成功的创意。另外，P2每一个人每个月都有固定10个小时的学习时间，他们鼓励团队成员走出空间，到空间创业团队里去，跟整个生态来进行交流。他们强调包容，包容不同的意见，不同的行业之间鼓励大家跨界交流。而合作往往产生在交流当中。

经历了十年岁月， People Squared （P2）已经在上海、北京、深圳、宁波、杭州、成都等城市布局近 40 个空间，服务 800 多家企业，超过 40000 名会员。

创新不是为了新，是为了更好满足需求

谈起让P2一战成名的音乐空间T-House创作过程，郑社长介绍，灵感正是来自和郑钧老师的一次交流。 郑钧老师提出，音乐圈子的人特别需要聚在一起，在北京音乐圈子里面没有早鸟，好多音乐人都是两三点钟起床，然后晚上做到两三点钟，但是当时能够让他们按照这样时间段聚集、协同创作的生态太少了。作为音乐前辈的郑钧老师就此提出，就是能不能在全国都可以建立起类似这样的Livehouse，然后通过提供免费录音棚这样的方式来支持他身边的这些音乐人。 在随后落成的T-House中，一半为配备智能系统与设备的共享办公空间，另一半是专业的明星工作室、全景排练室、录音棚、Livehouse、摄影棚、直播间等。 “这个空间里有录音棚、有排练房、有LiveHouse，所以很多音乐人愿意入驻到我们这个空间，现在这里已经汇聚了二手玫瑰、杭盖乐队等业内知名的音乐创作团队”，郑健灵说通过这种社群+空间的打造，“降低了音乐人制作音乐的难度。”

郑健灵透露，此前很多音乐人要北漂5-6年才有可能和这个行业内的大咖接触，而现在只要他们发布过自己的作品就可以免费的使用P2空间，和业内著名的音乐人接洽，并制作自己的音乐作品。此前需要花费100万才能拍摄的作品，现在能用资源互换的形式，可以用“一个很便宜的价格”在空间内完成制作。郑健灵表示，联合办公的魅力就是大家互相合作让1+1大于2。 跟郑社长聊完后，匠人君发现，P2颠覆性创新逻辑也很简单。

识别客户未被满足的需求，打破行业边界，得以引进新兴技术和产品，并且在规模化复制成功商业模式的同时，保持产品的连续性迭代，以保持生命力。创新不是为了新，而是更好地满足需求。

 现在，P2在北京、上海、深圳、成都、宁波5个城市开设了超过40个办公空间，而这些空间基本针对不同细分人群推出不同的空间产品，产品线也更为丰富。目前，P2已推出了针对互联网、创业公司而精心打造的S 系列，针对设计师、音乐人、时尚圈人群而打造的 M 系列，以及针对商务人群而打造的 X 系列三条空间产品线。

拥有数字化能力就有新机会

对于联合办公来说，坪效是衡量经营情况的重要指标。在提高坪效方式里，匠人君最为关注最直接的入驻率、招商情况。那么，垂直产业办公空间的招商跟其他联合办公有什么不同？郑健灵跟匠人君透露，P2接近60%客户来自口碑传播。基于“人以群分”的空间设计，空间很容易形成对应的“社群”，社群形成“行业磁场”再反哺空间，形成了良性循环。

当然，有着强烈创新意识的P2也在探索更好的招商管理方式提高招商效率，让渠道和效率，双管齐下。谈到最终选择合作匠人招商管理系统LikeCRM，郑健灵表示匠人LikeCRM所拥有的数字化能力是他最看重的。 通过匠人LikeCRM小程序，招商部可以将所有招商房源及信息上传并生成楼书进行分享。客户、商办经纪人扫码即可查看招商房源户型朝向、面积、工位、装修、租控等详细情况。

“当别人看到楼书需要联系我们时，可以即时发起沟通，招商人员也能及时回复，这是行业其他服务提供商还没有的”，目前P2旗下P2创客中心、华贸空间项目已上线匠人LikeCRM。

另外，用LikeCRM分享房源可实现推广数据全程跟踪，哪位访客看的、什么时候看的、看了多久了，推广效果清晰呈现。

目前，很多招商项目的数据零散存在各种EXCEL表里，并且许多需要的数据无法获取，分析起来费时又费力。匠人LikeCRM获取在传统经营模式下拿不到的隐形数据，帮助快速备好多维度核心数据并进行分析。通过LikeCRM可以一键、实时地快速生成带看房排行、成交面积走势、需求面积区间分析、流失原因分析等核心报表，快速用数据指导招商策略优化。

 匠人LikeCRM产品界面借助第3方工具拥有数字化能力，更快地响应客户需求，更快地评估招商推广效果，更快地调整运营策略，借由迭代效率和增长效率，最终形成效率复利增长。这就是包括P2在内很多商办玩家招商创新的重要思路。

REITs试点细则出台，商业地产会迎来怎样的震荡？

摘要：4月底，国家发布推进REITs试点相关通知，意味着中国版REITs即将上线。商业地产的REITs如何运作？数字化系统是重要的赋能工具。需要以资管的眼光与要求进行降本增效，通过数字化系统提高运营效率。

就在上个月，证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确了基础设施领域不动产投资信托基金试点的基本原则、试点项目要求和试点工作安排。这意味着中国版REITs很快就要与大家见面了。“他山之石，可以攻玉”，成熟的美国市场，可以带给我们很多借鉴。

5月8日，美国REITs模式商业地产运营商Brookfield地产合伙（BPY）公布2020年一季度财务报告。报告显示公司季度亏损为3.73亿美元，合每股0.490美元，相比于去年同期的盈利7.13亿美元，合每股收益0.320美元下降了253.13%。

然而就是这样一份季报发布后，BPY股价不跌反升，截止收盘时涨幅达到4.92%，创下了5月以来新高。

1）什么是REITs估值的关键

美国是高度有效的资本市场，为什么会出现股价走势和财报数据明显不一致的情况呢？事实上，对于REITs而言，净利润会因为各种因素影响而变得扭曲。比如，这次录得亏损，主要原因是投资组合的资产价值进行了调整。对于大部分REITs来说，成熟物业的资本化率一般也就在4%-5%之间，这意味着遇到特殊情况，出于审慎原则，评估机构对资产的估值缩水超过5%，就很有可能因为公允价值调整将全年租金净收入全部抵消，造成账面亏损。同样，资产处置收益等一次性收入也会对盈利造成巨大影响。

但是实际上，只要不是区域经济或者行业基本面发生了本质上的变化，非正常损益对REITs的长期影响其实非常有限。对REITs而言，投资者最关注的还是NOI（租金净收入）或者FFO（经营现金流）数据以及派息情况，这三者真实的体现了财务周期内的资产表现。这也是BPY在净亏损的情况下股价依然上涨的逻辑所在。

财报显示，brookfield合伙企业一季度FFO录得3.09亿美元，而去年同期为3.07亿美元，略有增长。其中，写字楼业务创造了3%的同业净营业收入(NOI)增长，CFFO（经调整经营现金流）总额为1.35亿美元，而2019年同期为1.4亿美元。CFFO的减少主要归因于投资组合中的资产出售。

零售业务在截至2020年3月31日的季度产生了1.95亿美元的CFFO，而2019年同期为1.84亿美元。经营现金流在艰难的市道下依然实现正增长，体现了强大的资产韧性。同时董事会按季度向合伙企业的有限合伙人单位进行分派，每单位0.3325美元，据此计算，年化股息率已经超过14%，给股东创造了丰厚的分红回报。

因此，对有志于将旗下物业以REITs形式上市的商业地产机构，资管工作最核心的指标应该是盯住项目FFO(经营现金流)。FFO反映的是商业地产在财务周期中通过日常经营所得的现金流情况。相对经常收入，出售资产的资本利得是一次性收入，并非可持续的现金流入；而折旧实际上已经在建设期提前支出，对经营现金流并无实质影响，因此计算FFO时需要在NOI(租金净收入）基础上减去从房产出售中获得的资本利得再加回房地产折旧费用（FFO=NOI-房产出售的资本利得+房地产折旧费用）。

不难看出，公募REITs准备工作的重中之重还是稳步提升并准确记录资产组合的FFO。

2）数字化系统赋能商业地产REITs之路

01 如何跨过从“运管”到“资管”这一步？

所谓资产管理，就是以盈利为目标，贯穿“投融管退”的全过程管理，站在业主的角度实现资产收益最大化；“运营管理”则是对日常运作的经营管理，是“资管”目标落地的关键。简单来说，运管的重点是完成指标考核，更多关注短期目标的达成；资管看的是业主目标，进而关注中长期收益。

运营前置，从“投融”阶段介入决策

为了资管目标的达成，有必要在投融资阶段就引入运营人员共同参与决策，科学分解各阶段目标，避免部门间各自为政，每个阶段都完成绩效考核但最终结果却不尽如人意的情况出现。

“降本增效”两条腿走路，数字化系统提升管理能力

另一方面，资管体系下，要实现业主目标，就需要降本增效以求FFO最大化。数字化技术手段的引入，可以有效帮助企业释放重复性人工，挖掘更多的收入增长点，进而为资产收益的提升添砖加瓦。在没有专业系统的时代，资管团队的各项数据都依赖于手工统计，精细化程度可想而知。以科技赋能的楼宇管理系统，将招商、合同审核、财务摊销到解约的运管全流程数字化，准确且高效。

系统展现的空置周期、出租均价等数据细致到单个房源层面，依据这些数据，可以对房源科学定价，从最小的业务单元入手全面提升运营收益。这些措施，最终都会反应在FFO的提升上。

系统中的数据分析平台，更是站在大资管的视角，提供多个维度数据报表，分析项目ROE、NOI Yield、NOI、资产价值V。将收入和成本指标细化，站在全局视角更好的帮助客户提高项目收益。

02数据沉淀，让一切管理行为有迹可循

过往受制于技术限制，很多商业项目记录租金收入、计租率数据采用的都是传统的EXCEL表格，出错率高而且容易丢失。到了专业机构审计阶段，各种资料搜集和历史数据审核又需要耗费大量时间精力，还未必能保证完整性和权威性。数字化管理系统，准确记录了使用以来单个或多个项目任一周期的计租率和平均租金，长期数据沉淀，项目收益走势一目了然。

另一方面，通过系统的账务管理体系，多种维度整理账户费用数据，账单详情一键查看，收支、收据、发票、收入确认、凭证、退租记录等单独列表化展示。上市保荐机构、审计机构需要的数据、凭证全部完整保存在系统中，来龙去脉清晰可辨，高效且可以彻底打消投资者对财务真实性的疑虑。

未来最有价值的资产不是石油，而是数据。数字化的科学管理系统，正是商办人成为行业领跑者道路上不可或缺的好帮手。