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商办地产大数据平台「万楼数据」亮相青岛西海岸新区
2月14日，青岛西海岸新区楼宇经济发展协会揭牌仪式在青岛市隆重举行，区政府党组成员、青岛西海岸新区管委副主任史桂龙，唐岛湾金融科创区指挥部指挥长、青岛西海岸国际旅游度假区工委书记、管委主任王延军等众多领导出席了本次揭牌仪式。 匠人科技创始人兼CEO项铭受邀参与，并发布旗下商办地产大数据平台「万楼数据」出品的《2022青岛西海岸新区企业大数据报告》。 
匠人科技创始人兼CEO项铭分享数据报告在刚刚过去的2022年，全国疫情防控进入了新阶段，企业发展也在过去一年的市场变化中经历了生存考验与发展压力。将目光聚焦青岛西海岸新区，行业普遍关心以下几个话题：
过去一年内，西海岸新区写字楼租赁需求端发生了什么变化？
目前西海岸新区的租赁市场活力如何？呈现怎样的迁址趋势？
去年西海岸新区在营企业净增量、新注册量、注销量、迁址量、岗位招聘量、融资数据表现如何？
通过对青岛西海岸新区企业大数据整合，万楼数据正式发布《2022青岛西海岸新区企业大数据报告》，客观呈现2022年青岛西海岸新区租赁市场需求格局及其演变趋势，帮助商办从业者直击需求端发展全貌，精准把握市场脉搏提前布局。
匠人科技创始人兼CEO项铭分享数据报告本次报告重点数据结论包括：
在营企业总量：西海岸新区2022年在营企业总数151163家，当前在营企业总数于青岛市占比排名第一，各项资质企业数量均居高； 企业新注册情况：2022年西海岸新区企业新注册量、净增量居全市最高； 在营企业增长率：2022年西海岸新区在营企业数增长率排名第一，高达8.1%； 企业迁址情况：2022年西海岸新区共发生企业迁址事件7707起，同比2021年减少5.7%；
- 点击图片获取pdf版青岛西海岸新区企业大数据报告 - 在营企业情况分析
通过对比山东省经济强市济南市、青岛市中近三年GDP产值TOP10区域，经万楼数据还原各区域近10年在营企业总数变化趋势。青岛西海岸新区在近10年间的企业总量始终名列前茅，与济南市历下区形成激烈竞争，并在近3年间逐渐拉开差距。 
从当前来看，西海岸新区在营企业总数于青岛市占比排名第一，各项资质企业数量均居高。其中，国家高新企业1077家，占比16.1%；专精特新企业1512家，占比19.4%；科技型中小企业1003家，占比15.8%；瞪羚企业32家，占比13%；独角兽4家，占比36.4%。
企业增长趋势分析
截至2022年12月31日，青岛西海岸新区注册在营企业总数151163家，对比2021年底增长5.17%，其中新注册企业21006家，迁入企业3117家，注销企业9537家，迁出企业452家。 
通过万楼大数据区域分析，青岛西海岸新区去年新注册企业数量为本市最高，其次为城阳区、市南区、市北区；从注销企业看，西海岸新区的注销企业数量与市南区基本持平，结合新注册量来看，西海岸新区的净增量为全市最高。 
截至2022年12月31日，青岛西海岸新区在营企业数（15.2万家）为青岛市各区域中最多，其次为城阳区、市南区、市北区等；就存量增长率而言，西海岸新区增长率最高，为8.1%，青岛市所有区域2022年存量增长率皆为正增长。 
从新注册企业来看，今年以来，西海岸新区新注册企业走势较为平缓，仅3月增量较大，年总量明显少于过去两年；从注销企业看，2022年企业注销数量每月几乎保持在800上下，走势平稳，仅在6月有一个注销小高峰，从对比看与2021年几乎持平，虽2020年起伏较大，但三年注销总量较为接近。
企业迁址情况分析
通过万楼大数据区域分析，西海岸新区近三年企业迁入来源最多的区域依次为市北区、市南区、城阳区，占三年总迁入量的58.6%；此外，西海岸新区的迁出企业中有53.7%会选择迁往城阳区、市北区、市南区，并有13.3%的企业选择迁往相邻的胶州市。 
从企业迁入数据看，近五年从周边城市迁入青岛西海岸新区的企业数呈较为稳定的增长趋势，今年较2021年略有减少；从企业迁出数据看，每年平均从青岛西海岸新区迁出的企业82家，今年迁出企业数量高于区域平均值，仅低于2021年。 
根据万楼数据近3年企业迁址事件大数据分析，2022年青岛西海岸新区共发生企业迁址事件7707起，同比2021年减少5.7%，同比2020年减少28.3%；从迁址走势看，西海岸新区2022年的迁址走势相较于过去两年更为平稳；2月、9月、12月迁址数量较少，迁址高发期分别为1月、4-7月、10月。
企业活力状况分析
通过万楼数据西海岸新区近三年成立企业监测大数据，除青岛市本地企业外，近三年成立的企业中，来自北京的企业子公司最多，其次为济南、嘉兴、上海，一线城市占比超过了40%；
山东省内其他城市来西海岸新区开设分支机构的公司也占了22.3%，此外，西海岸新区也深受新一线城市青睐，杭州、重庆、成都、西安占比19.4%。
后期将陆续发布其他城市企业大数据报告，敬请关注 
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发布时间: 2023-2-16
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双喜临门！匠人科技中标惠山古镇、越秀地产系统采购项目！
近日，匠人科技2大主力产品——楼宇资产管理系统CREAMS、楼宇招商管理系统LikeCRM分别中标 惠山古镇景区商管系统建设采购项目、 广州越秀地产写字楼招商管理系统项目！ 
◎惠山古镇商管项目招标结果公示文件 
◎越秀地产写字楼招商管理系统项目招标中选通知书 — 1 — 惠山古镇 x CREAMS：助力景区商铺租赁与资产管理 惠山古镇位于江苏省无锡市，占地面积3.5平方千米，核心区域面积1.09平方千米，为国家5A级旅游景区。 惠山古镇从区域上分为文物古迹区、锡惠名胜区、历史文化街区和山林保护区四个游览区。其中，历史文化街区承载了部分商业购物休闲功能，目前已有不少文化、餐饮类店铺入驻，日常人流量巨大。 
本次项目建设主要实现对景区商铺租赁的管理，能够具备商铺管理、租客管理、合同管理、财务管理等基础应用； 
◎CREAMS可提供商铺资产管理全流程相关功能服务灵活配置经营数据统计，并且能够通过 PC 端、移动端进行实时查看，且具备完善的接口，能够实现与财务系统、数据中台对接的能力； 
◎CREAMS具备API接口优势，横向扩展性、稳定性强，集成友好具备一定的物业管理功能，实现进场装修审核，水电费充值、缴费，日常报修等功能；租户能够通过移动端管理、查看与自己相关的合同状况、物业状况。 此外，匠人CREAMS将通过资产经营看板52项核心数据维度，帮助项目方理清资产经营状况，实现资产运营健康度的全方位动态评估、监测。 
以前难以准确回答、靠经验回答的问题，推行数字化之后，只要打开数据舱看板都一目了然。基层用数据发现问题、中层用数据发现规律、高层用数据发现机会、决策层用数据发现趋势。 — 2 — 越秀地产 x LikeCRM：实现招商全流程数字化、精细化 成立于1983年的越秀地产是全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一，1992年于香港上市。 越秀地产商业板块负责旗下持有型商业地产项目的开发运营管理，经营范围涵盖写字楼、零售商场、专业市场、酒店公寓、长租公寓等各类商业业态，具备丰富的资产管理经验和雄厚的资本运作能力，于2020年位列「年度中国商业地产TOP100」第15名，经营规模和综合实力位居中国商业地产前列。 
◎越秀地产旗下写字楼项目 越秀金融大厦此次匠人科技就「写字楼招商管理系统项目」与越秀地产达成深度战略合作，通过招商客户画像系统LiKeCRM为其提供招商全流程数字化解决方案。 针对商办地产长期诟病的数据沉淀不规范、出错率高、效率低等痛点，匠人招商客户画像系统LikeCRM可实现租控、客户、渠道和团队的数字化管理，赋能商办招商部用数据规范管理、用数据掌握市场动向、用数据促进客户转化、用数据即时激励团队、用数据二次开发客户。 
1 / 客户管理数据化 LikeCRM可为越秀地产写字楼项目的招商管理提供数据化的客户管理，规范客户信息采集过程与字段，有效沉淀客户数据，提升招商人员专业能力； 通过客户数据的实时更新，招商人员可随时开展分析工作，识别目标客户共性，生成明确的客户画像，精准定位客户需求，并跟踪客户全生命周期，促进转化成交。 
2 / 中介管理自动化 中介渠道是招商部获客成交的主要来源，因此，通过技术赋能「中介报备-中介资源沉淀-中介画像生成」，打造中介管理全流程闭环，提升中介利用效率，是LikeCRM的重点功能之一。 
在整个业务过程里，招商部只需将平时零散地记在手机备忘录、纸质表、Excel的带看客户信息录入LikeCRM，录入一次便完成了所有客户信息、中介资源、租控动态数据的沉淀和分析。 3 / 租控管理可视化 针对传统房源租控中浮现的数据难以穿透、协作无法实时、数据出错率高等问题，LikeCRM以出色的数字化招商能力加以解决。 系统以剖面图形式清晰展示房源租控情况，穿透每一个房源详情，支持一个房源多人在线协作，同时进行房源增减或信息编辑，并实时同步；房源核心数据可自动计算并展示，如项目单价、均价等，减少手工账带来的数据高错误率。 
4 / 招商需求定制化 此外，针对多项目统筹招商管理过程中出现的个性化需求，匠人LikeCRM也提供相应解决方案，定制化开发访客登记、储客管理、电子楼书、电子报价单、风险预警等功能，助力项目招商管理效率提升。 随着合作的深入开展，匠人科技将进一步助力客户项目实现招商、资管全流程、全场景数字化，提高管理效率，提升资产收益。 
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发布时间: 2022-10-21
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重磅发布《2022年前三季度上海企业大数据报告》
2022年前三季度，反复的疫情在全国各个城市轮番上阵，静默与复苏成为城市的变化常态，而企业则在这些变化中经历着生存考验与发展压力。 过去写字楼租赁需求端发生了什么变化？ 目前租赁市场活力如何？呈现怎样的迁址趋势？ 今年以来上海市在营企业净增量、新注册量、注销量、迁址量、岗位招聘量、融资数据表现如何？ 本报告旨在通过企业大数据客观呈现今年以来上海市租赁市场需求格局及其演变趋势，希望借此帮助商办从业者直击需求端发展全貌，精准把握市场脉搏提前布局。 
本篇报告重点数据结论包括：
在营企业净增量：2022年前三季度上海市在营企业总数对比2021年底增长1.33%，同比2021年降低83.9%；
企业新增注册：2022年前三季度上海市新注册企业数明显减少，4、5月更是接近冰点；
企业注销情况：2022年前三季度上海市注销企业数接近2013年-2022年这10年最高值；
企业迁址情况：2022年前三季度上海市发生迁址80629起，同比2021年减少28.68%，今年4-5月企业流转几乎趋近于零；
企业融资情况：2022年前三季度上海市企业成功融资1036起，IPO上市25起。
— 1 — 上海市2022年前三季度企业增长趋势分析 万楼数据将通过大数据客观呈现上海2022年前三季度企业新注册、注销、迁入、迁出情况，深化调研时间维度，纵向对比企业10年发展趋势，以帮助项目方了解上海市场发展现状。 
企业新注册、注销、迁入、迁出概况
截止2022年9月26日，上海市注册在营企业数2763017家，对比2021年底增长1.33%，其中新注册企业233712家，迁入企业2045家，注销企业195933家，迁出企业419家。 
① 新注册：2022年前三季度向上海市工商登记机关申请设立企业；② 注销：2022年前三季度向上海市工商登记机关申请注销企业；③ 迁入：2022年前三季度企业工商注册地从其他城市迁移到上海市；④ 迁出：2022年前三季度企业工商注册地从上海市迁移到其他城市。 2022年前三季度上海市企业净增量为36202家，增长率仅为1.33%，同比2021年前三季度降低83.9%，同比2020年前三季度前三季度降低75.3%，呈明显下滑趋势； 
而上海市今年前三季度在营企业增长率明显下滑主要来自：新注册企业数明显减少，尤其是4、5、6、7四个月（如左下图）；而今年前三季度上海注销企业走势跟往年几乎保持一致，表现得较为平稳。 
各区域在营企业总数及增长率分析
截止2022年9月26日，上海市在营企业数最多区域依次是奉贤区、浦东新区等；就增长率而言，前三季度崇明区、金山区、宝山区、杨浦区、普陀区、虹口区、徐汇区、黄浦区出现负增长，而嘉定区、奉贤区、青浦区、松江区增长率在3.55%-8.18%，其他区域无明显变化。 
近10年企业新注册、注销趋势对比分析
根据万楼数据近10年企业大数据监测，上海市2013年-2020年企业新注册速度平稳，企业新注册数在2021年达到高峰，今年以来下降较多；而在2018年前后出现企业注销潮，2019年企业注销数达到近10年历史最高峰，2020-2021年注销企业数量平稳下降，而2022年再次接近注销顶峰。 
近5年企业迁入、迁出趋势对比分析
从企业迁入数据看，近5年从周边城市迁入上海市的企业数基本保持稳定增长趋势，今年前三季度企业迁入量出现下降趋势；从企业迁出数据看，每年平均从上海市迁出企业为325家，今年前三季度迁出企业数量持稳在历年平均水平。 
— 2 — 上海市2022年前三季度产业规模概况分析 万楼数据将通过大数据客观呈现2022年前三季度新注册企业、注销企业、迁址事件、企业招聘情况发生全貌与产业特征，以帮助项目方判断租赁市场需求活力与需求动向。 
◎ 传统产业、新兴产业定义说明： 有别于工商局行业分类，万楼数据通过大数据算法挖掘企业营业范围、注册商标、申请专利、招聘岗位、官网业务介绍、推广信息等公开内容综合分析每家企业实际业务所属行业类型。 ◎ 新兴产业定义： 参考《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发〔2010〕32号）文件关于七大新兴产业的描述，详情可查全文阅读。 1/节能环保产业 高效节能技术装备及产品，资源循环利用技术、先进环保技术装备及产品，以先进技术为支撑的废旧商品回收利用等； 2/新一代信息技术产业 信息网络基础设施，三网融合，集成电路、新型显示、高端软件、高端服务器等核心基础产业，基础设施智能化改造，数字虚拟技术等； 3/生物产业 生物技术药物、新型疫苗和诊断试剂、化学药物、现代中药等创新药物，先进医疗设备、医用材料等生物医学工程，绿色农用生物产品，海洋生物技术等； 4/高端装备制造产业 以干支线飞机和通用飞机为主的航空装备，卫星及其应用产业，轨道交通装备，海洋工程装备，智能制造装备； 5/新能源产业 核能，太阳能光伏光热发电，风电技术，智能电网，生物智能； 6/新材料产业 稀土功能材料、高性能膜材料、特种玻璃、功能陶瓷、半导体照明材料等新型功能材料，高品质特殊钢、新型合金材料、工程塑料等先进结构材料，高性能纤维及其复合材料、纳米、超导、智能等共性基础材料； 7/新能源汽车产业 动力电池、驱动电机和电子控制领域关键核心技术，燃料电池汽车相关前沿技术研发等。 2022年前三季度新注册企业行业特征
通过万楼数据-产业大数据分析，上海市2022年前三季度新注册企业中传统产业占比78.68%，7大新兴产业占比21.32%（因新能源汽车产业占比较低，暂不罗列）； 
“新一代信息技术”和“信息科技”的区别： 本报告中“新一代信息技术”定义重点参考上页所述文件，主要包括5G通信、网络安全、大数据、人工智能、智能硬件、VRAR、无人驾驶、区块链、数字医疗、数字创意等公司； 与“新一代信息技术”相对而言，“信息科技”在本报告归入传统产业统计，主要包括游戏、O2O、生活服务、分类信息、音乐/视频/阅读app、社交网络、企业服务、计算机软件、互联网金融等互联网企业。 上海市2022年前三季度新注册企业传统产业中，信息科技占比最高，其次为电商贸易、文化传媒等； 
新兴产业中，新一代信息技术占比最高，其次为生物医药、新能源等。 
2022年前三季度注销企业行业特征
通过万楼数据-产业大数据分析，上海市2022年前三季度注销企业中，排名前10的产业基本以传统产业为主；新兴产业的医疗健康有5870家，排名第7。 
由下图可见，上海市2022年前三季度注销企业成立年限在1-2年占比最高（22.73%），其次为5-10年。 
2022年前三季度企业迁址事件分析
根据万楼数据近3年企业迁址事件大数据，2022年前三季度发生迁址80629起，同比2021年减少28.68%，同比2020年减少22.11%；今年4-5月上海受疫情影响企业流转较少，6月开始快速增加，9月又呈下降趋势。 
近3年企业招聘情况分析
2022年以来多地疫情突发，企业生存发展受到影响，通过万楼数据近3年企业招聘情况监测大数据，上海市前三季度新增招聘的企业数量与岗位数量皆为历年最低，三年来新增招聘的岗位数量更是呈直线下降趋势。 
数据字段说明：新增招聘的岗位若存在一岗招多人的情况，按多人统计。 2022年前三季度新增招聘职位分析
在上海企业的招聘岗位中，司机一职招聘数量最多，其次为产品经理、行政司机，由下图可见，企业对技术类专业人才，如叉车工、电气工程师、数据分析师等的需求也较大。 
— 3 — 上海市2022年前三季度产业发展概况分析 万楼数据将通过大数据客观呈现2022年前三季度企业IPO上市、并购事件、成功融资事件及其行业特征，以帮助项目方定位优质企业，调整产业结构，实现可持续发展。 
近10年IPO上市、并购、成功融资事件分析
通过万楼数据近10年IPO上市、并购/被并购、成功融资事件监测大数据，我们可以看到2022前三季度上海市共发生： 
与前两年相比，今年前三季度上海市IPO上市、并购事件、融资事件皆有明显减少。 数据字段说明：本报告并购事件包括并购、被并购、拟并购公示。 
2022年前三季度上海市共发生融资事件1036笔，同比去年减少260笔，其中72.88%为天使轮、A轮融资；2022年已披露融资总额约223亿，平均每笔融资金额达7338万，尚有732笔融资未披露金额。 
IPO/并购事件行业特征
根据万楼数据显示，今年25起IPO上市主要发生在生物医药、半导体、节能环保领域；而今年前三季度并购事件中，生物医药领域占比最多（7起），其次为文化传媒、企业服务领域。 
成功融资事件行业特征
2022年前三季度上海市1036笔融资中，212笔融资企业暂不清楚实际业务，我们选取了824笔融资作为研究对象，分布在生物医药、半导体、人工智能、企业服务、新能源、文化传媒、软件开发等31个细分领域，其中： 
在新兴产业融资事件中，生物医药、新一代信息技术领域占比尤高，生物医药233起，占总融资的22.5%；新一代信息技术产业融资中，以半导体、人工智能、大数据、物联网领域为主；非新兴产业融资事件中，以企业服务、文化传媒为主。 
2022年前三季度上海市成功融资企业中，29.52%为成立5-9年的企业，成立1年以内的企业最少，占比8.8%。从产业分布来看，生物医药企业在各个成立年限区间内占比最大，其次为半导体企业。 
/ 关于万楼数据 / 万楼数据基于楼宇地理坐标、产业数据智能整合全网公开信息，构建了超过1亿+家企业的数据库，覆盖城市级、区域级、楼宇级的多维企业大数据，致力于政府机构、商业地产开发者、资产方、园区运营方及产业链其他机构提供项目定位、投拓策略、产业分析、精准招商落地等大数据服务和解决方案。 业务合作请联系： 400-008-1003 获取完整PDF报告请添加微信： 15657113050 
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发布时间: 2022-10-17
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万楼数据运用案例｜《和达产业研究院： 看产业园区如何布局》
编者荐语：
万楼数据（wanlou.com)基于企业地理坐标和产业结构构建“城市营商大数据-楼宇租赁大数据-企业&产业链”3大数据库，致力为政府机构、商业地产开发者、资产方、园区运营方提供招商引资、区域定位、项目定位、产业分析等数据服务。以下文章来源于和达产业研究院 ，作者周知韵
和达产业研究院.和达高科是集“项目投资、开发建设、招商运营管理、产业平台、科技服务、风投”为一体的国内领先的综合性产业服务商。
01我国产业园区的发展现状
1.我国产业园区分类
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，通过资本、产业、技术、知识、劳动力等要素高度集结，从而增强产业竞争力，并向外围辐射的特定区域。产业园区以土地为载体，主要通过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资建厂，因此，产业园区也是城市发展“产业基础设施”。 伴随经济发展和产业转型升级，产业园类型逐渐走向多元化，例如有高新技术产业开发区、经济技术开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。对全国各类产业园的坐标、数量、产业情况进行分析，无法单纯依靠费时费力的人工整合，而是需要借助科学专业、覆盖面广的大数据平台。
图1：我国产业园区分类图 资料来源：各 REITs 招募说明书等，头豹研究院；光大证券研究所；和达高科产业研究院整理绘制 2.我国产业园区分布情况
通过万楼大数据整合全国各个省份、自治区、直辖市的产业园区数量与分布情况，并绘制直观分布图后可见，截至2022年6月，我国共有173个国家级高新区、230个国家级经济技术开发区、2107个省级经济技术开区，660家国家级产业园区，15000多家各类产业园区。从区域分布来看，经济发达区域产业园区分布密集，主要呈现出“东强西弱”态势。相对来说，越发达的地区，园区数量越多，园区发展实力也越强。 
图2：国家级高新区、国家级经济技术开发区、国家级产业园区分布图 数据来源：《中国开发区审核公告目录》、万楼数据，和达高科产业研究院整理绘制 分省份来看，国家级高新区、国家级经济技术开发区、国家级产业园区在江苏（13%）、浙江（9%）、广东（8%）、山东（7%）等沿海省份的分布比较密集。 
图3：国家级高新区、国家级经济技术开发区及国家级产业园区总分布情况 数据来源：《中国开发区审核公告目录》、万楼数据，和达高科产业研究院整理绘制 02产业园区的发展趋势 1.产业园区成为区域产业集聚的重要载体
产业园区是区域经济发展的关键力量，据赛迪顾问园区经济研究中心发布的《2022园区高质量发展百强研究报告》数据显示，2022年百强园区中，GDP超过1000亿元的园区共有48个，以国家级经开区、国家级高新区为代表的两类园区GDP总量达到29万亿元，占全国GDP比重达25.3%。 
图4：2016-2021年中国国家经开区和高新区占比总GDP走势 数据来源：科技部，华经产业研究院；和达高科产业研究院整理绘制 产业园区是优质企业集聚的主战场，以国家级高新区为例，我国国家高新区现在已经成为科技的聚集地、创新的孵化器，以及培育发展高新技术企业和产业的重要载体，到2020年，高新区集聚企业数量超过16万家，全国三分之一高新技术企业上聚集在高新区内。
图5：2010-2020年我国高新区企业数量走势图 数据来源：科技部，华经产业研究院；和达高科产业研究院整理绘制 产业园区是产业人才汇集高地，从研发人员密度来看，2020年，国家高新区企业从事科技活动人员514.4万人，占全部从业人员总数的21.6%。国家高新区每万名从业人员中R&D人员折合全时当量为849.0人年，是全国每万名从业人员中R&D人员（67.8人年）的12.5倍。
以中关村科技园为例，园区作为国内综合能力排名第一的高新区，其2020年营业收入为72276亿元，整体营收水平占比全国高新区营收约16.9%，其中电子与信息营收占比最高为35130.2亿元。中关村园区中企业数量为27487家，占比全国高新区企业数量约16.6%。此外，中关村科技园区作为我国创新能力排名第一的高新区，其研究开发经费约占利润总额（6344.7亿元）的6成，目前园区内整体研究开发人员已超过90万人。
图6：2019-2020年中关村科技园区经营状况一览 数据来源：科技部，华经产业研究院；和达高科产业研究院整理绘制 2.产业园区逐渐走向特色化发展
产业园区布局从综合走向细分，产业园区发展正步入存量改革与创新发展期，相较于早期的盲目扩张与粗放式的同质化经营，各类型产业园区更趋向于“专业化、特色化”的发展模式，即通过聚焦重点领域、协调资源分配，从而促进产业集聚，进而培育出更高层次和更高形态的主题产业园区。
图7：我国产业园区的行业分布情况 数据来源：头豹研究院，和达产业研究院整理，数据统计截至2021年底 产业园区布局从粗放走向高端，产业园区的产业方向布局与产业转型升级步调一致，成为区域发展新兴产业的主阵地，如国家高新区将国家战新产业作为主导产业。经过多年培育和发展，我国高新区孵化培养并壮大了一批世界级的产业集群。例如，中关村高新区的信息技术龙头企业产业规模占到了全国的17%；武汉东湖高新区的光电子企业产业规模约占全国的50%；张江高新区的集成电路企业产业规模占全国的35%等等。此外，西安高新区大力发展智能制造、新能源等硬科技产业；兰州高新区积极发展生物医药产业，等等。
图8：173个高新区主导产业涉及分类情况 资料来源：和达产业研究院根据公开资料整理 产业园区布局从产业集聚走向产业集群。不同于以往“跑马圈地”资源式开发和“割地赔款（土地空间和政策补贴）”招商模式，产业园区正朝着打造产业服务生态体系和创新网络，培育创新产业集群的方向发展，专业功能性和服务生态系统化将成为产业园区的核心竞争力。以生物医药为例，苏州生物医药产业园（BioBAY）通过专业载体+专业服务体系建设，聚集553家生物医药高科技创新企业、35000名高层次科技人才，形成了创新药研发、高端医疗器械、生物技术三大重点产业集群，努力构建世界一流的生物产业生态圈。 3.产业园区向资产证券化转变
产业园区通过基础设施公募REITs实现资产证券化，产业园区发展迅速，但是长期以来产业园区的可持续发展都面临着股权融资手段单一、资本退出不畅等瓶颈问题的制约。一方面，对于产业园区开发建设主体而言，产业园区开发建设投资强度大、负债率高；另一方面，产业园区开发建设周期长、收益率低，且基本由国有企业承担开发建设任务，因此其整体社会资本参与度低或转向商业开发，从而导致产业园区营商环境恶化。随着基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）试点项目的稳步推进，产业园区REITs产品逐渐被视为解决这些问题的一剂“良药”。自2021年5月首批公募REITs获批以来，已有一年多时间。截至2022年5月18日，产业园类REITs平均涨幅27%，属于较高水平。从经营来看，21年产业园大多租金稳中有升，22年一季度基金收入完成率大多也超过25%。 表1：截至2022年8月30日产业园区REITs上市情况 
资料来源：和达产业研究院根据公开资料整理 产业园区资产证券化有利于产业园区的可持续发展，有较大可能成为未来园区资管转型的机会窗口。REITs项目一方面能使开发建设方实现“轻资产+重运营”的全周期循环运作模式，另一方面也有利于专业的产业园区运营商集中精力与资源，从而做好精细化的运营和服务。作为新兴事物，我国的产业园基础设施公募REITs的交易市场建设还在不断完善，发行与交易规则也在不断健全当中。目前上市的产业园REITs整体资质都比较优秀，比如地理位置较优越、经营相对稳定、整体出租率较高等等，这些已有产业园REITs案例，对同类企业未来在获取优质资产、提升空间运营管理水平，以及探索与实施资产化工作等方面都提供了启发，同时也对于未来的产业园区项目提出了更为明确与具体的资产经营要求。
表2：产业园区REITs的市场表现 
注：数据统计时间截至2022年8月31日； 资料来源：Wind，中金公司研究部；浙商证券研究所；和达高科产业研究院整理 03产业园区布局的建议
1.在园区产品布局方面，
建设全产业链的园区产品
企业从初创到成长再到成熟的生命周期、从研发到生产的不同阶段对空间有不同的需求，产业园区布局需要综合考虑企业全生命周期的发展要求，建设全产业链的产品体系，尤其新型特色产业园区应更加注重产业链的搭建及产业生态的形成。首先，可以通过引入产业链上下游的企业和服务，加强园内产业链韧性、产业链协同和产业链网络化，从而实现产业协同效应和聚集效应。其次，应以“顶层设计引领、特色产业支撑”为核心策略，构建从产业孵化、产业加速、产能实现、企业培育和产能升级“五位一体“的链条式的产业发展创新生态体系，实现园区产业基础能力高度化、产业基础结构合理化和产业基础质量巩固化的统一。 
图：生物医药全产业链的空间需求 2.在园区区域布局方面，
建立全球化的协同网络
各地资源禀赋和产业基础的差距导致产业资源存在区域落差，企业布局通常将研发中心放在人才、技术和资本等创新要素密集的区域，将生产基地放在土地资源丰富和成本相对较低的区域。以生物医药为例，研发和市场全球化是药企持续快速增长的关键之一，因此多家企业在美国设立研发中心，近年来，国内多家医药企业纷纷将新加坡列为“出海”标的之选，如百济神州起步于北京中关村生命园的研发中心，在美国马萨诸塞州设立第一个美国办事处，在广州和苏州布局产业化基地，在上海布局研发中心；君实生物在上海和苏州，美国旧金山和马里兰建成四个研发中心，在苏州吴江和上海临港设立两个生产基地；金斯瑞将亚太地区总部落地新加坡；科兴集团计划投资20多亿新元（合折100亿人民币），在新加坡设立科研设施和国际商业总部等等。 表3：杭州、北京、上海、深圳经济实力对比 
资料来源：Wind，泽平宏观，和达产业研究院整理 因此，产业园区的布局需要通过跨区域的协同网络构建，打通研发创新资源和生产关键要素资源通道，综合考虑在美国硅谷、波士顿、中国上海、北京等一线创新城市布局孵化器，在有土地和环境资源的区域布局产业化基地。 3.在园区生态建设方面，
构建全生态的服务体系
产业的发展是整个产业生态系统共同作用的结果。近年来，我国逐渐探索出趋向于产业生态专业化、垂直化的“产业集聚—产业生态—产城融合”的区域经济发展模式，但是产业生态圈尚有不足，尤其是创新生态网络，从产业生态塑造到产业生态圈的闭环还有很长的一段路要走。 
图：产业集群生态圈层 产业园区的建设要综合考虑产业链、空间链和创新链的协同，既要提供以产业载体为核心的产业基础设施，又要考虑公共服务平台体系搭建、围绕成果转化的创新服务体系、产业特色的专业技术服务体系等等，以及特有的研发生产配套设施。
此外，新型特色产业园区在产业生态的基础上，还要构建起城市级的生活服务体系，营造各种功能和谐发展的良性生态环境，提升未来的运营价值，用数字智慧化、精细化的园区运营服务，满足和引导园区主体客群的多元化需求，持续完善“创新服务生态体系”，最终打造一条可持续发展的产业生态体系。
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发布时间: 2022-9-21
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LikeCRM定制化解决方案上线
城市综合体的出现，让多业态招商管理成为项目资产收益提升的重要步骤。面对商场业态的招商，项目方需要考虑好以下几个问题：
商场入驻了哪些品牌？
这些品牌是否能起到良好的引流作用？
是否能为商场带去更多更稳定的资产收益？
◎某客户旗下商业物业 本文以匠人科技某客户为例展开。该客户在全国拥有几十个优质商业物业，而在招商管理方面，依旧沿用着传统的纯人工、纯线下招商方式。 此外，他们在对写字楼与商场进行招商管理的过程中，无法实现针对性的区分，最终导致写字楼招商难以为资产提升服务、商场业态难以管理好入驻品牌，提升项目综合价值实力。 在LikeCRM基础的客户画像分析、来客推广的引流获客基础上，LikeCRM推出了商场品牌招商管理定制化解决方案，为该客户旗下商场的品牌招商、品牌管理、品牌分析全流程提效。 — 1 — 品牌招商：高效制定计划，全程监测实施 针对商场业态的品牌招商，该客户通过LikeCRM制定的「招商四步法」，从创建-设置-跟进-统计逐步实施全流程招商计划。 系统支持多维度创建计划，并可自定义设置计划完成情况，在招商过程中，系统自动跟进计划完成进度，统计成交率与计划完成率，对未完成的计划进行预警，从而确保能够达成既定的招商目标。 
◎招商计划列表（虚拟数据，仅供参考） 在计划完成后，系统将统计个人、团队的任务完成情况、品牌签约情况，并将最终数据展示在个人看板，形成良性的团队竞争环，达到激励招商人员的效果。 与此同时，整体的招商进程与计划实施情况也可全程监测，基于项目剖面图，招商管理者可进行招商任务的发布、品牌跟进情况的维护。在发布招商任务的过程中，可根据任务性质进行拆分，例如，团队任务可拆分为多项个人任务。招商人员可基于品牌建立品牌联系人，进行实时跟进维护，记录跟进数据；也可基于商铺绑定意向品牌，方便快速进行品牌招商的跟进。 
◎招商情况统计（虚拟数据，仅供参考） 在招商任务的执行过程中，所有步骤都可同步至系统，方便后续进行数据统计。所有品牌线索汇总后，可建立品牌线索池，并在设定好个人线索转为公共线索的规则后，自动督促客户线索的跟进。 — 2 — 品牌管理：实现多业态精细化管理 在品牌入驻到商场之后，如何通过对品牌进行精细化管理？该客户通过LikeCRM定制商场品牌库，方便商场招商管理的同时，提升项目多业态资产管理效率。 完成商场品牌库建立后，系统支持自定义品牌库字段，按照项目习惯进行品牌详情的显示，并可按照行业分类，通过对接第三方的形式进行客户品牌数据的补充，如品牌信息、品牌租赁面积、偏向楼层、平均客单价、商圈情况等等，帮助项目方进一步了解品牌情况。 
◎品牌详情管理（虚拟数据，仅供参考） 无论是零售还是写字楼，项目方皆可通过LikeCRM实现最小颗粒度的房源业态维护。系统支持房源的增删与改查，并对操作记录进行留存，以供追本溯源。在对房源、项目进行管理的过程中，可通过自定义楼宇组合，更好地进行多项目统筹管理，并以平面图的形式展示楼层结构，进一步穿透项目房源详情，切细管理颗粒度，实现精细化。 — 3 — 品牌分析：以品牌画像分析指导租赁决策 目前，LikeCRM已实现与OA系统、资管系统、数据平台等多个系统的高效对接，可将审批流程、业务流程进行多向同步，并可通过招商数据在LikeCRM上的沉淀，向数据平台进行传输。 
基于与数据平台的对接，LikeCRM商场定制化品牌招商管理解决方案可根据已收集与沉淀的项目行业构成、品牌构成等数据，形成品牌画像分析，输出分析报告，并结合品牌限制的设置、品牌详情在平面图的导出等功能，更好地分析品牌的行业占比，进一步指导租赁决策的优化。 
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发布时间: 2022-7-29
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